Жылжымайтын мүліктен қалай ақша табуға болады?

Жылжымайтын мүлік қорына салынған инвестициялар – бұл кейінірек капитал өсімінен немесе жалдау төлемдерінен кіріс әкелетін мүлікке салынған инвестициялар. Бұл ретте инвестициялық жылжымайтын мүлік жай пәтер/үй-жай сату немесе оларды өндірістік немесе әкімшілік мақсаттарда пайдалану болып есептелмейді. Жылжымайтын мүлікпен қалай айналысуға болатынын білмейсіз бе? Алдымен осы бизнестің түрлерін және қайсысына инвестиция салу тиімдірек екенін түсіну қажет. 

Бұл жылжымайтын мүлік арқылы табысыңды арттырудың ең қарапайым және кең таралған мысалдарының бірі. Дегенмен, кез келген іс сияқты, белгілі бір нюанстарды, әсіресе құқықтық аспектілерге қатысты ескеру қажет. Пәтерді/үй-жайларды жалға беру үшін сіз тәулікке немесе ұзақ мерзімге тапсыруды жоспарласаңыз да, шарт жасауыңыз керек. Бұл ең алдымен, заң бойынша, сондай-ақ сізді және сіздің мүлкіңізді қорғау үшін қажет. Жылжымайтын мүлік бизнесінің көптеген тәуекелдері де бар, оларды барынша азайту үшін жалға алушылардан депозит алуды ұсынамыз және шартта депозит сомасы ұсталатын және керісінше болатын жағдайларды көрсетуді ұмытпаңыз. Пәтерді жалға беру арқылы жылжымайтын мүліктен ақша табуды қалай бастау керектігі туралы толығырақ біздің “Пәтерді жалға беру бизнесін қалай бастау керек?” деген мақаламыздан оқи аласыз.

Жылжымайтын мүлік бизнесін әлі салынбаған ғимараттан бастауға болады. Жаңа ғимараттарға инвестиция салу да өте танымал және өзекті. Бұл, ең алдымен, құрылыс кезеңіндегі тұрғын үйдің әлдеқайда арзан болатындығымен байланысты, бұл қаржы салудың өте жақсы нұсқасы. Әрі қарай, құрылыс аяқталғаннан кейін және тұрғын үй дайын болғаннан кейін, сіз оны әлдеқайда қымбатқа қайта сата аласыз, осылайша баға айырмашылығынан пайда көресіз. Инвестициялаудың бұл нұсқасында сіз құрылыс компаниясымен үлестік қатысу шартын жасайсыз, осылайша сіз мүліктің өзін сатып алу емес, осы учаскеге мүліктік құқықты аласыз. 

Салынып жатқан үйдегі пәтерлерді қайта сату өте қауіпті бизнес, өйткені үлескерлерден барлық ақшаны алып, үй салуды аяқтамайтын немесе құрылысты мүлдем бастамайтын адал емес құрылыс салушылармен алаяқтық жағдайлары жиі кездеседі. Мұндай алаяқтыққа тап болмас үшін, құрылыс салушының құжаттамасын тексеріп, компанияның портфолиосын зерттеп, шартта тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімдері көрсетілгенін мұқият оқып шығыңыз. 

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке кеңселер, сауда орындары, өндірістік нысандар, әртүрлі қоймалар, қонақ үйлер, автотұрақтар, гараждар және т.б. жатады. Басқаша айтқанда, бұл кез келген бизнесті жүзеге асыруға, капиталды көбейтуге және пайда табуға болатын кез келген үй-жайлар. Жылжымайтын мүліктің ауданына, орналасқан жеріне және жалпы жабдықталуына байланысты сіз оның нысаналы мақсатын таба аласыз. Мысалы, оны қоймаға немесе өндірістік бөлмеге жабдықтау немесе кеңсе қызметкерлеріне арналған коворкинг аймағын қайта құру және т. б. 

Егер сіздің жылжымайтын мүлігіңіз бірінші әрлеумен тұрған болса, клиенттің қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін жалға алушыны іздегеннен кейін ғана жөндеу жұмыстарын бастауға кеңес береміз. 

Пәтерлерді қайта сатудан қалай ақша табуға болады? Жөндеу жұмыстары жасалатын жылжымайтын мүлікке инвестиция салу – бұл жылжымайтын мүліктің кез келген түрін қамтитын тамаша нұсқа, көбінесе бұл әрине пәтерлер. Барлық мәселе – сіз қайталама нарықтан жөндеуді қажет ететін тұрғын үй/үй сатып аласыз. Әдетте, бұл өте нашар немесе орташа күйдегі пәтерлер, онда ұзақ уақыт бойы жаңартулар болмаған. Әрі қарай, сіз жөндеу жұмыстарын жүргізесіз, ол тіпті косметикалық болуы мүмкін, бірақ ең бастысы тиімді әрі көзге түсерліктей болсын. Содан кейін сіз бұл мүлікті қайтадан қайталама нарықта үстеме бағамен сатасыз, өйткені сіз оны ретке келтіріп, “сатылым келбетін”  жасап бердіңіз. 

Пәтерлерді қайта сату – бұл бизнес өзекті, өйткені әрбір қазақстандық өзінің шаршы алаңын сатып алуды армандайды. Инвестицияның бұл түрі үшін сізге жеткілікті қаражат қажет, біріншіден, тозған күйдегі жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін, екіншіден, жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін. 

ИБҚ немесе ипотекалық бағалы қағаздар – бұл банктің кез келген клиенті биржа мен ипотека арқылы пәтер сатып ала алатын банктік облигациялар. Бұл қалай жұмыс істейді? Клиент өз мүлкін сатып алу үшін банктен ақша алады. Өз кезегінде, банк ипотекалық бағалы қағазды клиент сатып алатын пәтердің бағасымен бірдей құнды биржаға шығарады. ИБҚ-ға инвесторлар инвестиция салады, олар кейіннен клиенттің банкке төлейтін кредиттік пайыздарынан кепілдендірілген кіріс алады. Банк өз пайдасын клиентке кредит беруге жұмсалған қаражаттың өтемақысынан алады. 

Осылайша, бұл жағдайда осы мәміленің барлық тараптары пайда көреді. Дегенмен, инвестициялаудың бұл нұсқасының негізгі кемшілігі – инвесторлар өз салымдарын клиент ипотеканы толық өтегеннен кейін ғана ала алады. 

Құрылыс салушылар жаңа ғимараттарды салуды жалғастыру үшін оларға облигациялар шығару арқылы алуға болатын тұрақты қаржыландыру қажет. Мәні қарапайым: инвесторлар құрылыс жобасына инвестиция салады, үй салынып біткеннен кейін құрылыс салушы бұл соманы белгілі бір пайызбен қайтарады. 

Бұл инвестицияның тәуекелі жоғары, өйткені бәрі елдегі экономикалық жағдайға, тұрғын үйге деген сұранысқа және құрылыс салушының адалдығына байланысты. 

Артықшылықтары: 

• – жылжымайтын мүлікке инвестиция салу инфляцияға төзімді;
• – жылжымайтын мүлік бағасы жыл сайын тұрақты түрде өсіп келеді;
• – валютаға инвестиция салумен салыстырғанда жылжымайтын мүлік нарығы инертті;
• – жоғары өтімділік;
• – тұрғын үйді/үй-жайды жалға беру арқылы қосымша пассивті кіріс алуға мүмкіндік бар;
• – кепілдендірілген ұзақ мерзімді табыс;
• – жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған көптеген банктік бағдарламалар мен құралдар: кредит, ипотека. 

Кемшіліктері:

• – жоғары тәуекелдер (адал емес құрылыс компаниялары, форс-мажорлық жағдайлар, мысалы, өрт, су тасқыны және т. б.);
• – нарықтың экономикалық жағдайға, саяси және эпидемиологиялық факторларға үлкен тәуелділігі;
• – жылжымайтын мүлікке деген сұраныс тұрғын үйдің орналасуына байланысты, мысалы, шағын қалалардағы жылжымайтын мүлікке деген сұраныс өте аз;
• – жөндеу жұмыстарына, салық төлеуге, коммуналдық қызметтерге, ТКШ-ға және т. б. тұрақты шығындар. 

Өз қаражатын жылжымайтын мүлікке салу туралы шешім қабылдаған кезде бірден бірнеше факторларды ескеру қажет: орналасуы, сұранысы, жай-күйі, нарықтағы, елдегі және бүкіл әлемдегі жағдай. Бұл жағдайда ең маңызды мәселе – заң тұрғысынан таза болуын тексеру. Кез келген келісімдердің, мәмілелердің әрқашан заңды күшін бекітіңіз, шартқа отырыңыз, адалдығын және т. б. тексеріңіз.